筆者最近對極少人關(guān)注的建筑租賃條款產(chǎn)生了興趣。租賃合約常常是枯燥乏味的，充斥著各種法律術(shù)語，但如果我們能夠拋開這些讓人頭疼的術(shù)語，合理清晰的租賃合約能夠?qū)袅隳芎模∟ZE）商業(yè)建筑的規(guī)?；l(fā)展起到關(guān)鍵的推動(dòng)作用。

商業(yè)建筑的用電量占全美電力消費(fèi)總量的36%，而其中52%的商業(yè)建筑都以租賃形式運(yùn)營，因此，提高凈零能耗租賃模式的市場份額對降低建筑領(lǐng)域整體碳足跡有著關(guān)鍵的作用。然而，目前美國僅有很少的商業(yè)建筑是以凈零能耗的模式進(jìn)行租賃的。

這很大程度上是由于租賃建筑能效投資的投入和收益方不匹配問題造成的：能效改善成本常由建筑業(yè)主承擔(dān)，而節(jié)能收益常由建筑租戶享受。雖然凈零能耗會(huì)使租賃合約條款變得更加復(fù)雜，但設(shè)定共同的目標(biāo)（可再生能源供應(yīng)必須足夠滿足能源使用需求）能夠幫助統(tǒng)一租戶和業(yè)主的利益。此外，設(shè)計(jì)完善的凈零能耗租賃合約還能確保雙方利益得到法律的保護(hù)，保證合約能夠公平、成功地執(zhí)行。

直到近期，想要了解凈零能耗租賃合約應(yīng)包含哪些條款都是非常困難的，因?yàn)橹挥泻苌俪晌牡膬袅隳芎淖赓U合約，并且這些租約通常并未公開。為了滿足這一需求，落基山研究所近期發(fā)布了《凈零能耗租賃最佳實(shí)踐指南》，旨在指導(dǎo)開發(fā)商如何編寫和談判凈零能耗租約中的關(guān)鍵條款。

一份設(shè)計(jì)完善的凈零能耗租約應(yīng)包括以下部分：

1.   用能配額：在租約中為租戶設(shè)置用能配額可以幫助租戶控制自身能源消耗量，使凈零能耗目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)。用能配額應(yīng)包括租戶的照明和插座負(fù)荷，因?yàn)檫@些負(fù)荷能夠被租戶輕易計(jì)量并且完全在租戶的控制之下。此外，業(yè)主可以與租戶一同決定是否將暖通空調(diào)及熱水負(fù)荷計(jì)算在用能配額之內(nèi)。由于這些負(fù)荷一般來自集中型設(shè)備并主要在業(yè)主的控制范圍內(nèi)，所以租戶要計(jì)量這些負(fù)荷會(huì)十分困難，安裝分電表也會(huì)帶來額外成本和附加工序。業(yè)主應(yīng)和租戶緊密合作，確保租戶擁有所需的工具和信息，在不影響租戶工作效率的同時(shí)實(shí)現(xiàn)用能配額目標(biāo)。用能配額需要被密切追蹤，也應(yīng)根據(jù)用戶是否達(dá)到配額要求進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和/或懲罰。如果租戶用能超出了用能配額，將需要通過購買可再生能源證書（REC）來滿足凈零能耗租約條款的要求。這樣一來，即使個(gè)別租戶用能超出了自身的配額，整個(gè)建筑仍然可以實(shí)現(xiàn)凈零能耗目標(biāo)。這種精密度級別需要每一個(gè)租戶能夠單獨(dú)計(jì)量自身用電量。

2.   能源信息披露：租戶與開發(fā)商必須共同為他們的凈零能耗目標(biāo)負(fù)責(zé)，因此租戶應(yīng)當(dāng)?shù)玫剿麄兊膶?shí)際能源消耗量與其用能配額之間的對比數(shù)據(jù)，以及整個(gè)建筑的運(yùn)行狀況。我們建議租約應(yīng)規(guī)定每年至少披露一次建筑能耗總量和現(xiàn)場可再生能源發(fā)電量的情況，以及每月提供特定租戶能源消耗量的月度報(bào)告。如果建筑表現(xiàn)沒有達(dá)到預(yù)期，租戶與開發(fā)商應(yīng)該共同制定一份能源管理計(jì)劃來保證能源用量能夠達(dá)到目標(biāo)。

3.   定期進(jìn)行再調(diào)試：與汽車類似，建筑也需要定期保養(yǎng)以確保它們能夠達(dá)到預(yù)期的表現(xiàn)。在租約中明確定期再調(diào)試的成本是租戶所需承擔(dān)的運(yùn)營開支的一部分，可以確保在需要的時(shí)候?qū)ㄖM(jìn)行再調(diào)試。

4.   成本回收條款：業(yè)主需要回收其投資在能效項(xiàng)目或安裝太陽能光伏系統(tǒng)（PV）的成本。成本回收條款方面的最佳案例是紐約的一個(gè)工作組發(fā)明的“能耗匹配條款”，該條款規(guī)定業(yè)主的轉(zhuǎn)嫁成本應(yīng)等于能效改善項(xiàng)目預(yù)計(jì)節(jié)能量的80%，這樣一來，租戶的權(quán)益可以在節(jié)能項(xiàng)目未能達(dá)到預(yù)期效果時(shí)得到保護(hù)。

加入凈零能耗革命

現(xiàn)在你已了解了凈零能耗租約令人激動(dòng)且關(guān)鍵的作用，接下來可以開始與內(nèi)部團(tuán)隊(duì)及租戶進(jìn)行溝通，討論如何將綠色租賃條款寫入當(dāng)前的合約并在下一個(gè)新建建筑項(xiàng)目中考慮凈零能耗目標(biāo)。下面的資源可以為你帶來幫助：

·      《凈零能耗租賃最佳實(shí)踐指南》

·      凈零能耗租賃建筑成功案例分析：

o   落基山研究所Boulder Commons辦公室

o   西雅圖布利特中心

o   Indio路435號(hào)項(xiàng)目

o   Page Mill路1400號(hào)項(xiàng)目

·      落基山研究所的凈零能耗租約和西雅圖布利特中心凈零能耗租約。此外，還可參閱凈零能耗租約條款摘錄。

·      市場轉(zhuǎn)化研究所綠色租約資料庫

·      美國總務(wù)管理局（GSA）編制的入門級、標(biāo)準(zhǔn)級和高級綠色租約推薦規(guī)范。

下一步工作

通過博爾德能源挑戰(zhàn)賽，落基山研究所希望大幅加快推廣高級綠色租賃項(xiàng)目在科羅拉多州博爾德本地的應(yīng)用。落基山研究所開展的這個(gè)針對博爾德本地的活動(dòng)，為建筑業(yè)主、租戶和經(jīng)紀(jì)公司提供了定制化培訓(xùn)，并直接與四家博爾德本地的房地產(chǎn)業(yè)主/管理公司展開合作，為他們提供咨詢和協(xié)助服務(wù)。

落基山研究所還在2018年4月17日到19日于匹茲堡舉行的目標(biāo)凈零論壇上展示了凈零能耗租賃建筑的最佳實(shí)踐方案。這次論壇活動(dòng)為領(lǐng)先的政策決策者、設(shè)計(jì)專業(yè)人員和建筑業(yè)主提供了絕佳的機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)成功項(xiàng)目的最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并通過合作抓住凈零能耗發(fā)展機(jī)遇，改善我們的建筑環(huán)境。