筆者最近對極少人關(guān)注的建筑租賃條款產(chǎn)生了興趣。租賃合約常常是枯燥乏味的,充斥著各種法律術(shù)語,但如果我們能夠拋開這些讓人頭疼的術(shù)語,合理清晰的租賃合約能夠?qū)袅隳芎模∟ZE)商業(yè)建筑的規(guī)?;l(fā)展起到關(guān)鍵的推動(dòng)作用。
商業(yè)建筑的用電量占全美
電力消費(fèi)總量的36%,而其中52%的商業(yè)建筑都以租賃形式運(yùn)營,因此,提高凈零能耗租賃模式的
市場份額對降低建筑領(lǐng)域整體
碳足跡有著關(guān)鍵的作用。然而,目前美國僅有很少的商業(yè)建筑是以凈零能耗的模式進(jìn)行租賃的。
這很大程度上是由于租賃建筑能效投資的投入和收益方不匹配
問題造成的:能效改善成本常由建筑業(yè)主承擔(dān),而
節(jié)能收益常由建筑租戶享受。雖然凈零能耗會(huì)使租賃合約條款變得更加復(fù)雜,但設(shè)定共同的目標(biāo)(可再生能源供應(yīng)必須足夠滿足能源使用需求)能夠幫助統(tǒng)一租戶和業(yè)主的利益。此外,設(shè)計(jì)完善的凈零能耗租賃合約還能確保雙方利益得到法律的保護(hù),保證合約能夠公平、成功地執(zhí)行。
通過凈零能耗租賃合約解決投入和收益方不匹配的問題
直到近期,想要了解凈零能耗租賃合約應(yīng)包含哪些條款都是非常困難的,因?yàn)橹挥泻苌俪晌牡膬袅隳芎淖赓U合約,并且這些租約通常并未公開。為了滿足這一需求,落基山研究所近期發(fā)布了《凈零能耗租賃最佳實(shí)踐指南》,旨在指導(dǎo)開發(fā)商如何編寫和談判凈零能耗租約中的關(guān)鍵條款。
一份設(shè)計(jì)完善的凈零能耗租約應(yīng)包括以下部分:
1. 用能配額:在租約中為租戶設(shè)置用能配額可以幫助租戶控制自身能源消耗量,使凈零能耗目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)。用能配額應(yīng)包括租戶的照明和插座負(fù)荷,因?yàn)檫@些負(fù)荷能夠被租戶輕易計(jì)量并且完全在租戶的控制之下。此外,業(yè)主可以與租戶一同決定是否將暖通空調(diào)及熱水負(fù)荷計(jì)算在用能配額之內(nèi)。由于這些負(fù)荷一般來自集中型設(shè)備并主要在業(yè)主的控制范圍內(nèi),所以租戶要計(jì)量這些負(fù)荷會(huì)十分困難,安裝分電表也會(huì)帶來額外成本和附加工序。業(yè)主應(yīng)和租戶緊密合作,確保租戶擁有所需的工具和信息,在不影響租戶工作效率的同時(shí)實(shí)現(xiàn)用能配額目標(biāo)。用能配額需要被密切追蹤,也應(yīng)根據(jù)用戶是否達(dá)到配額要求進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和/或懲罰。如果租戶用能超出了用能配額,將需要通過購買可再生能源證書(REC)來滿足凈零能耗租約條款的要求。這樣一來,即使個(gè)別租戶用能超出了自身的配額,整個(gè)建筑仍然可以實(shí)現(xiàn)凈零能耗目標(biāo)。這種精密度級別需要每一個(gè)租戶能夠單獨(dú)計(jì)量自身用電量。
2. 能源信息披露:租戶與開發(fā)商必須共同為他們的凈零能耗目標(biāo)負(fù)責(zé),因此租戶應(yīng)當(dāng)?shù)玫剿麄兊膶?shí)際能源消耗量與其用能配額之間的對比數(shù)據(jù),以及整個(gè)建筑的運(yùn)行狀況。我們建議租約應(yīng)規(guī)定每年至少披露一次建筑能耗總量和現(xiàn)場可再生能源發(fā)電量的情況,以及每月提供特定租戶能源消耗量的月度報(bào)告。如果建筑表現(xiàn)沒有達(dá)到預(yù)期,租戶與開發(fā)商應(yīng)該共同制定一份能源管理計(jì)劃來保證能源用量能夠達(dá)到目標(biāo)。
3. 定期進(jìn)行再調(diào)試:與汽車類似,建筑也需要定期保養(yǎng)以確保它們能夠達(dá)到預(yù)期的表現(xiàn)。在租約中明確定期再調(diào)試的成本是租戶所需承擔(dān)的運(yùn)營開支的一部分,可以確保在需要的時(shí)候?qū)ㄖM(jìn)行再調(diào)試。
4. 成本回收條款:業(yè)主需要回收其投資在能效項(xiàng)目或安裝太陽能光伏系統(tǒng)(PV)的成本。成本回收條款方面的最佳案例是紐約的一個(gè)工作組發(fā)明的“能耗匹配條款”,該條款規(guī)定業(yè)主的轉(zhuǎn)嫁成本應(yīng)等于能效改善項(xiàng)目預(yù)計(jì)節(jié)能量的80%,這樣一來,租戶的權(quán)益可以在節(jié)能項(xiàng)目未能達(dá)到預(yù)期效果時(shí)得到保護(hù)。
加入凈零能耗革命
現(xiàn)在你已了解了凈零能耗租約令人激動(dòng)且關(guān)鍵的作用,接下來可以開始與內(nèi)部團(tuán)隊(duì)及租戶進(jìn)行溝通,討論如何將綠色租賃條款寫入當(dāng)前的合約并在下一個(gè)新建建筑項(xiàng)目中考慮凈零能耗目標(biāo)。下面的資源可以為你帶來幫助:
· 《凈零能耗租賃最佳實(shí)踐指南》
· 凈零能耗租賃建筑成功案例分析:
o 落基山研究所Boulder Commons辦公室
o 西雅圖布利特中心
o Indio路435號(hào)項(xiàng)目
o Page Mill路1400號(hào)項(xiàng)目
· 落基山研究所的凈零能耗租約和西雅圖布利特中心凈零能耗租約。此外,還可參閱凈零能耗租約條款摘錄。
· 市場轉(zhuǎn)化研究所綠色租約資料庫
· 美國總務(wù)管理局(GSA)編制的入門級、標(biāo)準(zhǔn)級和高級綠色租約推薦規(guī)范。
下一步工作
通過博爾德能源挑戰(zhàn)賽,落基山研究所希望大幅加快推廣高級綠色租賃項(xiàng)目在科羅拉多州博爾德本地的應(yīng)用。落基山研究所開展的這個(gè)針對博爾德本地的活動(dòng),為建筑業(yè)主、租戶和經(jīng)紀(jì)公司提供了定制化培訓(xùn),并直接與四家博爾德本地的房地產(chǎn)業(yè)主/管理公司展開合作,為他們提供咨詢和協(xié)助服務(wù)。
落基山研究所還在2018年4月17日到19日于匹茲堡舉行的目標(biāo)凈零
論壇上展示了凈零能耗租賃建筑的最佳實(shí)踐方案。這次論壇活動(dòng)為領(lǐng)先的
政策決策者、設(shè)計(jì)專業(yè)人員和建筑業(yè)主提供了絕佳的機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)成功項(xiàng)目的最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),并通過合作抓住凈零能耗發(fā)展機(jī)遇,改善我們的建筑環(huán)境。