CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)成熟度較高,標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)金流和抵押率、優(yōu)先/次級(jí)安排等對(duì)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的保障程度較好。
截至2018年末,存續(xù)的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)區(qū)位優(yōu)勢明顯,標(biāo)的物業(yè)多集聚于京津冀、長三角和珠三角核心一線城市或二線城市核心地段,周邊配套較為成熟,物業(yè)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。存續(xù)產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)多為運(yùn)營年限較久的成熟性物業(yè),且出租率(除業(yè)態(tài)類型為酒店的入住率較低外)絕大多數(shù)均在90%以上,標(biāo)的物業(yè)依托物業(yè)品牌知名度較高、運(yùn)營管理模式較成熟,現(xiàn)金流穩(wěn)定性較好。
2018年全年發(fā)行的CMBS/CMBN及類REITs產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先A檔本息保障程度較高,各期覆蓋倍數(shù)(DSCR)平均值分別為1.36倍和1.28倍。同時(shí)標(biāo)的物業(yè)價(jià)值相對(duì)CMBS/CMBN及類REITs產(chǎn)品優(yōu)先A檔本金規(guī)模抵押率(LTV)分別為44.12%和72.00%,相對(duì)而言,CMBS/CMBN對(duì)證券償付形成的安全墊更高。
優(yōu)先B檔(非增級(jí)檔)證券的本息償付主要依靠標(biāo)的物業(yè),但亦部分依賴于主體的權(quán)利維持費(fèi)或其他形式的資金。類REITs產(chǎn)品中抵押物價(jià)值對(duì)包含優(yōu)先B檔(非增級(jí)檔)證券在內(nèi)的全部優(yōu)先檔證券抵押率平均為87.15%,具有一定保障程度。此外,部分產(chǎn)品權(quán)益檔(次級(jí)檔)證券比例較高的設(shè)置對(duì)優(yōu)先檔證券信用支持作用較為顯著。
CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品存續(xù)期較長,其平均存續(xù)期限為17.17年,通過設(shè)置開放程序,為融資人和投資人提供贖回和回售的權(quán)利,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)更為靈活,但需關(guān)注資產(chǎn)變現(xiàn)能力及部分融資人在極端回售情形下的集中兌付風(fēng)險(xiǎn)。